Подготовка заключений о соответствии фактического местоположения границ земельных участков и объектов капитального строительства сведениям ГКН (государственного кадастра недвижимости) осуществляется при наличии спорных вопросов о границе между смежными участками, наличии пересечений границ и выявлении фактов самозахвата земельных участков. Заключение подготавливается на основании сведений, содержащихся в кадастре, при их наличии и данных натурного обследования и топографической съемки земельного участка выполненной специалистами предприятия.

 Подобные заключения могут быть представлены в судебные, надзорные и другие органы и службы, также на основании данных заключений может быть проведена работа по восстановлению границ земельных участков на местности.

 Данное заключение позволяет выявить наличие наложений, пересечений границ земельных участков с объектами кап. строительства, при их возведении, осуществить контроль качества работ по выносу проектных решений в натуру и др., а так же, в некоторых случаях, определить правильность ранее установленных границ земельных участков.

 Заключение подготавливается в отношении земельных участков, местоположение границ которых установлено в соответствии с действующим законодательством и сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости.

 Заключение может подготавливаться как на основании имеющегося планово-картографического материала, материалов исполнительных съемок, так и на основании топографической съемки, выполненной специалистами предприятия.

 Земельный участок и другие объекты недвижимости в обязательном порядке должны обладать доступом к землям общего пользования. В некоторых случаях, непосредственный доступ к землям общего пользования может отсутствовать, что также может явиться препятствием при формировании земельного участка и осуществления его кадастрового учета.

 Если доступ к объекту недвижимости ограничен, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника другого земельного участка предоставления сервитута.

 Подготовка данного заключения необходима в случаях, когда, например, установление сервитута возможно исключительно в судебном порядке, как обоснование его необходимости и определения оптимальной площади и других его характеристик. Также данное заключение может быть использовано для подтверждения необоснованности требований по установлению сервитута, либо при обосновании некорректности или неправомерности формирования границ смежных земельных участков.

 Для определения наличия или отсутствия возможности обеспечения доступа к объектам недвижимого имущества и земельным участкам, а также необходимости установления сервитута, осуществляется анализ всех имеющихся в государственном кадастре недвижимости (ГКН) сведений о территории, а также имеющегося планово-картографического материала.

 Заключение о расположении объекта недвижимого имущества на земельном участке бывает необходимо для целей регистрации, в том случае, когда у регистратора возникают сомнения по поводу наличия или отсутствия объекта недвижимости на земельном участке. В данном заключении либо подтверждается, что интересующий объект находится в пределах конкретного земельного участка, либо опровергается.

 Так же бывают ситуации, когда регистратору необходимо знать, какие объекты недвижимости расположены в пределах конкретного земельного участка. Чаще такие заключения требуются при регистрации прав на земельные участки, образованные путем раздела.

 Данное  заключение, при необходимости, предоставляется в банк при залоге объекта недвижимости, а также при заключении сделок с объектами недвижимости и с земельными участками.

 Также, заключения о расположении объектов капитального строительства на земельном участке могут стать необходимы, как доказательство неправомерности формирования земельного участка в определенных границах, в связи с включением в такие границы объектов, принадлежащих третьим лицам.

 Бывают обратные ситуации, когда необходимо доказать правильность формирования границ земельного участка, или отсутствие прав третьих лиц, когда на формируемом участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие одному лицу или либо земельный участок свободен от застройки.

 Экспертиза кадастровой и землеустроительной документации производится на соответствие требованиям, установленным для данной документации для предоставления в судебные или надзорные органы.

 Данная экспертиза помогает выявить грубые нарушения при формировании земельных участков и, в некоторых случаях, является самым простым обоснованием для снятия земельных участков и объектов капитального строительства с государственного кадастрового учета в судебном порядке.

 Данная экспертиза поможет выявить нарушения при формировании земельных участков,  установить законность проведенных процедур, например при согласовании смежных границ земельных участков, и послужить обоснованием для снятия участка с кадастрового учета или отмены регистрации прав на такой объект.

 Установление границ производится при проведении работ по уточнению границ земельных участков. При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется с учетом сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, и границ фактического землепользования.

 При данном виде работ проводится согласование местоположения границ земельного участка, порядок согласования местоположения границ земельных участок установлен ст. 39 федерального закона от 24.07.2007г. №221-ФЗ.

 Восстановление границ земельных участков на местности производится в случае утраты межевых знаков, ограждения, или других обозначений границ. Восстановление границ возможно только в том случае, когда ранее в отношении земельного участка проводились кадастровые работы и местоположение таких границ земельного участка установлено в соответствии с действующим законодательством и соответствует материалам межевания.

 Кадастровая ошибка - воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости.

Кадастровая ошибка в сведениях о земельном участке подлежит исправлению в порядке, установленном для учета изменений соответствующего объекта недвижимости, или в порядке информационного взаимодействия (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, поступившие в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия) либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки.

 Чаще всего кадастровые ошибки исправляются в местоположении границ земельных участков, т.е. в случае, когда при проведении кадастровых работ, координаты точек поворота границ земельных участков определены неверно, граница земельного участка пересекает (режет) объект недвижимости, находящийся на таком участке.

 В Красноярском крае установлен порядок исправления кадастровых ошибок, утвержденный совместным Приказом Управления Росреестра по Красноярскому краю и филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Красноярскому краю от 02.03.2012г. №П/75а/97. Согласно указанного порядка, если ошибка допущена в определении координат точек поворота границ земельного участка, то в отношении этого участка вновь проводятся кадастровые работы с определением координат точек поворота границ, согласования местоположения границ и подготовке межевого плана.

 Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости.

 Технические ошибки выражаются в неправильном написании адреса земельного участка, неверным указанием категории земель, вида разрешенного использования и др.

 Техническая ошибка в сведениях подлежит исправлению на основании решения органа кадастрового учета, в случае обнаружения данным органом такой ошибки, или поступления в орган кадастрового учета от любого лица заявления о такой ошибке, в форме, установленной органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки. Техническая ошибка в сведениях подлежит исправлению в срок не более чем пять рабочих дня со дня ее обнаружения органом кадастрового учета, поступления в орган кадастрового учета такого заявления или указанного решения суда. Орган кадастрового учета в случае поступления такого заявления обязан проверить содержащуюся в нем информацию и устранить соответствующую техническую ошибку или не позднее рабочего дня следующего за днем истечения установленного настоящей частью срока, принять решение об отклонении такого заявления с обоснованием причин отклонения, направив данное решение посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении обратившемуся с таким заявлением лицу по указанному в заявлении почтовому адресу. Данное решение может быть обжаловано в судебном порядке.

 Земельный участок и другие объекты недвижимости должны обладать доступом к землям общего пользования. Если доступ к объекту недвижимости ограничен, собственник недвижимого  имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника другого земельного участка предоставления сервитута.

 Нашимии специалистами по заявленю заказчика производится проведение публичных слушаний по установлению публичного сервитута, подготовка договоров или соглашений об установлении частного сервитута, принятие актов органов местного самоуправление об установлении сервитутов, расчет размера оплаты за использование сервитута, осуществляется регистрация сервитута, производится формирование и кадастровый учет обременяемой части земельного участка, расчет необходимой площади и параметров обременения, подготовка схем и планов обременяемых частей земельных участков.

 Соглашение о распределении долей в праве общей долевой собственности на земельный участок необходимо для регистрации права, так как не всегда пользование земельным участком происходит пропорционально площади доли в объекте недвижимости.

 Например, здание состоит из двух помещений, равных по площади, но пользование земельным участком происходит не в равных частях. В этом случае, перед регистрацией прав, необходимо составить соглашение о распределении долей. В этом случае земельный налог либо арендная плата будет начисляться на площадь, которая указана в соглашении и соответственно в документах о правах на земельный участок, и Вы не будете переплачивать за ту часть земельного участка, которую не используете.

 В соглашении обязательно прописывается площадь всего земельного участка, площадь доли, а так же значение самой доли в виде дроби.

 Соглашение об определении права пользования земельным участком подготавливается, в основном, в отношении земельного участка, сформированного под многоквартирным жилым домом (двух-, трех, четырехквартирным). Обычно в таких случаях, территория, которую используют собственники конкретной квартиры, обозначена на местности забором и др., т.е. можно определить точную площадь использования и у каждой квартиры площадь этой территории своя.

 Регистрация права на такой земельный участок может проходить без составления соглашения, так как по жилищному кодексу РФ право на общее имущество в многоквартирном доме, а земельный участок относится к общему имуществу, регистрируется пропорционально площади помещения.

 Таким образом, составление данного соглашения не является обязательным, однако его наличие поможет в дальнейшем исключить спорные ситуации по площади и границам земельных участков придомовой территории, используемых индивидуально каждым собственником квартиры в фактически установленных границах. Так же составление данного соглашения необходимо для обращения в суд, если кто-то из собственников пожелает осуществить раздел земельного участка в судебном порядке.

 В городе Красноярске есть несколько контролирующих служб за использованием земельных ресурсов, к ним относятся Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и Управление Росреестра по Красноярскому краю.

 Контролирующими службами по результатам проверок составляется либо заключение, либо акт, в которых указываются предписания об устранении нарушений и замечаний по использованию земельного участка.